사전청약 폐지 이유 당첨자 피해 보상 방안 및 향후 전망

사전청약 폐지 이유 당첨자 피해 보상 방안 및 향후 전망에 대해서 정리한 글입니다. 또한 국토교통부에서 제시한 사전청약 당첨자 지원 방안의 실질적인 효과에 대해서 설명하겠습니다. 2021년 7월 재시작한 '사전청약'은 최대 3년 가까이 본청약이 연기되고, 그로 인한 분양가 상승 및 주거불안정등 문제점이 붉어지며 결국 폐지되었습니다. 이와 같은 문제점으로 민간 부문의 사전청약은 2022년 폐지된 바 있습니다. 결국, 2024년 5월 14일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 공공분양주택에 대한 사전청약 신규 시행도 중단한다고 밝혔습니다. 이와 더불어 사전청약 당첨자에 대한 지원방안도 함께 공개했습니다.

사전청약 폐지 이유 당첨자 피해 보상 방안 및 향후 전망

사전청약 폐지 이유, 제도적인 한계와 문제점

'사전청약'이란 실제 청약 접수에 앞서 1~2년 먼저 청약을 진행하는 방식입니다. 사전청약을 실시하는 이유는 공급 확대를 선언하면서 실수요자들의 무분별한 주택 구매를 막기 위한 의도가 담겨있습니다. 가장 먼저 시작했던 사전청약은 2009년 이명박 정부 시절로 거슬러 올라갑니다. 당시 '보금자리주택'으로 시작한 사전청약도 본청약 및 입주지연등의 문제가 발생하면서 결국 폐지되었습니다. 하지만 당시 보금자리주택은 사전청약 시 안내한 분양가로 최종 입주가 가능했기에 집값 상승에 대한 나름의 보상은 받을 수 있었습니다. 하지만 지난 정부에서 도입했던 사전청약은 더욱 심각한 문제점을 노출합니다. 제도적인 한계를 분명히 나타내면서 분양가 상승 및 입주지연에 대한 피해를 사전당첨자가 모두 떠안아야 하는 구조가 가장 큰 문제였습니다. 현 정부에서는 민간 사전청약은 폐지했지만, 공공분양주택은 ‘뉴홈'이라는 이름으로 4차례에 걸쳐 약 1만여 가구의 사전청약을 진행하기도 했습니다. 결국, 정부는 수요분산이라는 긍정적인 효과보다는 본청약 지연에 따른 사전청약 당첨자들의 피해와 혼란이 더 크다는 것에 공감하고 폐지를 선언합니다.

사전청약 폐지

(2021년 진행한 사전청약 문제점 및 입주 진행상황은 아래 ▼ ▼ ▼ 글에서 자세히 확인하실 수 있습니다)

3기 신도시 사전청약 희망고문, 진행상황 입주지연 문제점 정리 - 지식 벌크업

사전청약 폐지에 따른 당첨자 피해 보상 지원 방안

2024년 5월 14일 국토교통부에서 발표한 사전청약 폐지 및 사전청약 당첨자의 피해 지원방안의 핵심은 다음과 같습니다.

• 계약금 비율 축소 10% → 5%
• 중도금 납부 횟수 2회 → 1회

계약금 비율 축소와 중도금 납부 횟수 조정을 통해 경제적으로 많은 도움을 받을 수 있게 되었습니다. 한편, 중도금 집단대출도 적극적으로 알선한다고 공언한 만큼 내 집 마련을 위한 실수요자들에게 좋은 소식이 될 것으로 전망됩니다. 또한 주거 부담 완화를 위한 임시 주거 안내 방안도 제시했습니다. 하지만 실질적인 효과가 있을 지는 지켜보아야 할 것 같습니다. 마지막으로 사전청약 당첨자들에게는 당첨 이후 치솟는 분양가를 바라보며 속상했을 텐데 드디어 현실적인 보상안을 만나게 되었습니다.

사전청약 당첨자 피해 지원 방안

사전청약 폐지 공공분양 계약금 및 중도금 납부 사례

국토교통부에서 제시한 사전청약 폐지에 따른 지원 방안이 어떤 효과를 가져올지 살펴보겠습니다. 지난 2021년 사전청약을 진행했던 단지들의 본청약 입주자모집공고를 살펴보겠습니다.

지구명	블록	청약지연 / (입주지연)	분양가 상승률(%)	계약금	중도금	잔금
파주 운정3	A23	1개월 / (1년 4개월)	1.87	10%	15% + 15%	60%
성남 복정1	A1	1개월 / (1년)	7.76	10%	10% + 10%	70%
성남 신촌	A2	11개월 / (1년)	13.44	10%	10%(6회)	30%
파주 운정3	A22	3개월 / (5개월)	8.89	10%	20% + 20%	50%

각 블록별 자금 납부 일정을 살펴보면 위의 표와 같이 정리할 수 있습니다. 성남 신촌 A2블록은 본청약 및 입주지연이 1년가량 지연되었으나 일반적인 아파트 분양 계약에 따른 계약금 및 중도금 납부가 진행되었습니다. 반면, 다른 단지들은 청약지연과 입주지연에 따른 사전청약 당첨자들의 피해보상이 이미 적용된 느낌입니다. 따라서 중도금 횟수가 2회로 적용되었습니다. 여기에 추가적으로 국토교통부에서 앞으로 본청약이 6개월 이상 지연되는 단지의 경우에는 계약금 비율 축소(10% → 5%)와 중도금 납부 횟수 축소(2회 → 1회)까지 발표했습니다. 이러한 효과로 분양가 상승에 따른 금전적인 피해를 어느정도 보상받을 수 있게 되었습니다.

계약금 및 중도급 납부 횟수 축소에 따른 효과 분석

국토교통부의 자료에 따르면 공공부문 사전청약 당첨자의 본청약 계약률은 54%에 그치고 있다고 합니다. 분양가 상승에 따른 금전적인 피해와 불투명한 입주시기에 따른 불안감으로 인해 이탈자가 많이 발생했다고 볼 수 있습니다. 국토교통부에서 제시한 사전청약 당첨자 피해방안의 핵심인 계약금 축소와 중도금 납부 횟수 축소에 따른 금전적인 효과를 살펴보면 아래와 같습니다. 이번 대책 발표의 가장 첫 수혜지는 2024년 10월 본청약을 실시할 예정인 파주 운정 3 A20BL이 될 것으로 예상됩니다. 파주 운정 3 A20BL은 GTX-A 운정역(가칭)을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로 주목받고 있습니다. 

지구명	블록	평형	추정분양가(천원)	예상분양가(천원)	청약지연 / (입주지연)	상승률(%)
파주 운정3	A20	74	378,630	435,424	1개월 / (1년 4개월)	15
파주 운정3	A20	84	434,280	499,422	1개월 / (1년 4개월)	15

확정분양가는 본청약 공고일인 2024년 10월 공개되겠지만, 같은 시기에 사전청약을 진행했던 파주 운정3 A23BL과 A22BL의 사례를 참고하면 어느 정도 유추가능합니다. 파주 운정 A23은 본청약 지연이 1개월 지연되며 분양가 상승률은 약 3%였습니다. 하지만 사전청약으로부터 1년이 경과한 2023년 10월, 본청약이 3개월 지연되었던 A22BL은 확정분양가가 무려 10% 상승합니다. 이러한 점을 참고할 때 파주 운정 3 A20BL의 경우 확정분양가는 최대 15%까지 상승할 수도 있습니다. 다만, 84형 기준으로 심리적인 저항선 5억 원은 넘기 힘들지 않을까 생각됩니다. 물론 확장비를 고려하면 5억 원은 넘어갈 것으로 예상됩니다. 이렇듯 사전청약 당첨 후 3년이라는 세월을 기다리기만 했는데 분양가가 무려 6천만 원이나 오른다면?! 이러한 부담스러운 결과 덕분에 계약률이 54%에 그치며 많은 이탈자가 발생했다고 볼 수 있습니다.

중도금 대출 이자 계산

파주 운정3 A20BL 84 타입 기준으로 준비해야 할 계약금은 5천만 원에서 2천5백만 원으로 감소합니다. 당장 2천5백만 원을 절약할 수 있습니다. 또한 중도금 횟수 축소에 따른 이자 절감 효과도 상당합니다. 분양가 4억 9천9백만 원, 대출금리 5% 기준으로 중도금 15%씩 2회 총 납입 이자는 약 400만 원 정도로 계산할 수 있습니다. 하지만 중도금 15%, 1회로 진행할 경우 총납입이자는 280만 원으로 줄어듭니다. 이러한 효과는 일반적인 아파트 분양에서와 같이 중도금 60%로 계산하면 더욱 극적인 효과를 체험할 수 있습니다. 분양가 5억 원의 아파트에서 중도금 대출 60%를 실행하면 중도금 대출이지만 약 4천만 원이 발생합니다. 이와 비교하면 대출 이자로만 벌써 3,700만 원을 절감할 수 있습니다. 위와 같은 계산을 통해 계약금 2,500만원 + 중도금 이자 3,700만원을 절감할 수 있다면, 약 15%의 분양가 상승에 대한 피해를 어느 정도 보상받을 수 있게 되는 셈입니다. 

사전청약 폐지 활용 방법

사전청약 폐지에 따라 계약금 5%만으로 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 기회가 생겼습니다. 물론 사전청약 당첨자에 한해서만 적용되는 것인지, 본청약 지연단지 전체에 적용되는 것인지는 지켜볼 필요가 있습니다. 하지만 본청약이 지연된 단지들은 금전적으로 매우 좋은 혜택을 받을 수 있기 때문이 눈여겨볼 필요가 있습니다. 특히, 2024년을 기준으로 가장 빨리 본청약을 진행할 파주 운정 3 A20을 비롯하여 고양 장항 S1, 남양주 진접 2 A1, B1 등을 눈여겨 볼만하다.

2024년 LH 공공분양 계획