- 파주 운정3 A22 본청약 GTX 초역세권 분양가 입지가치 평면도 총정리 목차
파주 운정3 A22BL은 2021년 10월 사전청약을 진행하여 총 609세대 중에서 538명이 당첨을 확정 지었습니다. 이후 2023년 9월 본청약을 실시하는 공공분양 아파트입니다. 전체 642세대 중 사전청약당첨 확정자를 제외하면 최소 71세대(74타입 23세대, 84타입 48세대)이상 공급될 것으로 보이고, 사전청약 이후 당첨포기자를 감안하면 150세대까지도 분양할 것으로 예상됩니다.
파주 운정3 A22BL 입지가치
운정3 A22BL의 가장 큰 장점은 위 지도에서 확인할 수 있듯이 2024년 하반기 개통 예정인 GTX-A 운정역 초역세권이라는 점입니다. 단지 중심을 기준으로 반경 500m내에서 GTX 열차를 이용하여 서울역까지 18분, 삼성역(2028년 개통 예정)까지 23분만에 이동할 수 있는 장점이 있습니다. 그동안 운정신도시 대장아파트로 군림했던 힐스테이트 운정, 운정신도시센트럴푸르지오, 운정신도시아이파크와 비교해도 입지면에서 큰 차이가 없습니다. 운정신도시 아이파크와 운정신도시 센트럴 푸르지오의 경우 2023년 7월 기준 84타입의 실거래가가 7억원선에서 형성되어있으므로, A22블럭의 분양 추정가 4.3억원에 비하면 가격적인 장점도 존재한다고 생각됩니다. 실제로 GTX-A가 개통되어 운영하는 시점에 입주한다는 점을 감안하면 그 가치는 점점 더 상승할 것으로 보입니다. 또한 대부분 세대가 남향 위주로 배치되었고 남동, 남서쪽 방향으로 단독주택 단지가 건설될 예정으로 다른 아파트에 비해서 시원한 영구 조망권을 획득한 것도 장점이라고 할 수 있습니다. 또한 그동안 LH공공분양의 최대 단점으로 지적되어온 자체 브랜드의 경우에도 입주자의 자율성을 보장하여, 건설사의 자체브랜드를 사용할 수 있게됨에 따라 입지가치는 더욱 부각될 것입니다.
2023.04.26 - LH 입주 예정자 "안단테 떼고" 니즈 반영 브랜드 자율성 보장
LH 입주 예정자 "안단테 떼고" 니즈 반영 브랜드 자율성 보장
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파주 운정3 A22BL 단지배치도 본청약 공급물량 정리
운정3 A22BL의 단지배치도를 살펴보면 파란색이 84타입, 분홍색이 74타입이고 대부분 남향으로 깔끔하게 배치되어 있습니다.
총9개동으로 총 642세대로 지어집니다. 그 중에서 84타입 487세대, 74타입 155세대로 요즘 트렌드에 맞게 선호하는 평수 위주로 설계되어 있습니다.
2021년 10월 진행한 사전청약에서 총 642세대 중 609세대를 사전청약진행하여, 부적격자를 제외하고 총 538세대(84타입 414세대, 74타입 124세대)가 당첨을 확정지었습니다.
사전청약에서 빠진 약 10%의 물량과 부적격자를 제외한 최소 잔여 물량은 총 104세대(84타입 73세대, 74타입 31세대)입니다.
여기에 사전청약 당첨 지위를 포기한 세대수를 합하여 2023년 9월 본청약을 진행할 계획입니다. 청약 일정이 지연되고 있는 상황에서 이탈물량을 10%정도로 계산해본다면 본청약에서 총 157세대(84타입 114세대, 74타입 43세대)정도는 나오지 않을까 예상합니다.
운정3지구의 분양도 마감되고 있는 상황에서 무주택자들에게는 알짜배기 청약기회가 될 것입니다.
파주 운정3 A22BL 평면도
84A, 84B 평면도입니다. 둘 다 4베이 판상형으로 남향으로 트렌디하게 구성되어 있습니다. 현관 창고를 비롯해서 침실3개로 알차게 구성되어 있습니다. A타입과 B타입의 차이는 알파룸에 있습니다. A타입은 침실 3개 이외 알파룸을 구성하여 다자녀 또는 사용자의 편의에 따라 공간을 구성할 수 있습니다. B타입은 알파룸이 없는 대신 수납을 강조한 펜트리가 2개 추가되었습니다. 주방과 연결되는 대형 펜트리와 거실 펜트리로 공간 활용성을 극대화 했습니다.
74타입은 타워형으로 구성될 공간인데, 이정도면 판상형으로 봐도 될만큼 평면도가 깔끔합니다. A타입에는 수납 펜트리도 있고, 안방 파우더룸도 있습니다. 거실 베란다를 선호한다면 좋은 선택이 될 것 같습니다. 이에 반해 B타입은 별도의 펜트리가 없는 대신 주방과 발코니 사이의 잔여공간이 알파룸처럼 남아있습니다. 또한 안방 파우더룸이 없네요. 아무래도 선호도면에서는 A타입이 대중적인 평면으로 인기가 높을 것 같습니다.
파주 운정3 A22BL 사전청약 입주자공고 요약
2021년 사전청약에서 진행했던 공급대상 현황은 아래와 같습니다.
| 사전청약 (100%) |
다자녀 (10%) |
신혼부부 (30%) |
생애최초 (25%) |
노부모 (5%) |
기타 (15%) |
일반 (15%) |
|
| 74 | 147 | 14 | 44 | 36 | 7 | 21 | 25 |
| 84 | 462 | 46 | 138 | 115 | 23 | 69 | 71 |
공공분양의 특성상 특별공급의 비중이 압도적입니다. 신혼부부+생애최초만 합해도 55%입니다. 신혼부부의 경우에는 생애최초에도 해당하는 경우가 대부분일텐데 본인의 가점을 고려해서 신혼부부로 지원할지 생애최초(추첨)를 기대할지 고민해봐야 합니다.
추정분양가
| 추정분양가 | 3.5% 상승 반영 | 5% 상승 반영 | |
| 74 | 3.80 억원 | 3.94 억원 | 3.99 억원 |
| 84 | 4.32 억원 | 4.47 억원 | 4.53 억원 |
사전청약 당시 분양가는 74타입 3.8억원, 84타입 4.32 억원이었습니다. 함께 사전청약을 진행했던 A23BL은 본청약시 약 3.5% 분양가가 상승했습니다. 그 이후에 진행되는 점을 고려하면 최초 추정분양가에서 5%까지 상승할 수 있으리라 예상해봅니다. 이정도의 분양가로 진행되더라도 84 타입 기준으로 최소 2.5억 이상의 안전마진이 기대됩니다.
전매제한 및 거주의무
먼저 본청약을 진행한 A-23BL은 본청약 당첨자 발표일로부터 전매제한 6년, 최초 입주가능일로부터 거주의무 3년이었습니다. 요즘 분양시장 분위기로 봐서는 더 완화되지 않을까 생각합니다. 본청약 당첨일로부터 전매제한이 시작되므로 입주시기를 고려하면 거주 3년 이후에는 전매가 가능하다는 계산이 나옵니다.
파주 운정3 A22BL 사전청약 결과
| 사전청약 (100%) |
다자녀 (10%) |
신혼부부 (30%) |
생애최초 (25%) |
노부모 (5%) |
기타 (15%) |
일반 (15%) |
|
| 74 | 2.67:1 | 0.86:1 | 3.41:1 | 3.94:1 | 2:1 | 0.38:1 | 30.92:1 |
| 84 | 4.38:1 | 2.85:1 | 4.3:1 | 7.67:1 | 2.57:1 | 0.71:1 | 22.06:1 |
2021년 진행했던 사전 청약은 동시 분양이었기에 경쟁률이 높은 편은 아니었습니다. 그럼에도 불구하고 일반분양에서는 30:92의 경쟁률이 나오기도 했습니다.
| 신혼부부 가점 | 일반 당첨선 | |
| 74 | 8점 | 1,692 만원 |
| 84 | 9점 | 1,860 만원 |
신혼부부 가점도 높은 편은 아니었는데, 본청약에서는 최소 10점은 되어야 동점 추첨이라도 비벼볼 수 있지 않을까 생각합니다. 신혼부부 가점 항목은 아래와 같고 총 13점 만점입니다. 혼인 3년 이하에 3자녀 이상, 가구 소득을 충족하면 13점 인데, 태아 포함이니 쌍둥이 가족이라면 충분히 가능할 것 같습니다. 다만 3자녀면 다자녀 특공이 더 유리할 겁니다. 마지막 항목 혼인기간에서 자녀의 나이를 계산하시는 실수를 하곤 합니다만, 한부모 가족의 경우 혼인기간 점수가 없는 대신에 자녀의 나이를 점수로 인정하는 것이고 일반 신혼부부의 경우에는 혼인기간만 계산하는 겁니다.
| 항목 | 기준 | 비고 |
| 가구소득 | 가구 소득 80% 이하 (맞벌이 100% 이하) |
1점 |
| 자녀의 수 | 3명 이상 : 3점 2명 이상 : 2점 1명 이상 : 1점 |
태아포함 |
| 해당 지역 연속 거주기간 |
3년 이상 : 3점 1년 이상 ~ 3년 미만 : 2점 1년 미만 : 1점 |
|
| 청약 납입 횟수 | 24회 이상 : 3점 12회 이상 24회 미만 : 2점 6회 이상 12외 미만 : 1점 |
|
| 혼인기간 또는 (한부모 가족 자녀나이) |
3년 이하 : 3점 3년 초과 5년 이하 : 2점 5년 초과 7년 이하 : 1점 |
예비신혼부부, 한부모 가족 은 가점 제외 |
| 2세 이하(만 3세 미만) : 3점 2세 초과 4세 이하(만5세 미만) : 2점 4세 초과 6세 이하(만7세 미만) : 1점 |
